España tiene hoy unos 52.000 alojamientos menos que hace un año. Y, sin embargo, los que siguen en el mercado están consiguiendo mejores resultados.
Es la aparente contradicción que dejan los datos de AirDNA de julio: menos oferta, menos noches reservadas, pero más ocupación, precios más altos y un RevPAR mayor.
España es, además, el único de los cinco grandes mercados europeos que pierde alojamientos de forma significativa.
La pregunta, por tanto, no es solo cuánto ha caído el mercado. Es cómo están las cosas después de esa caída.
España se queda atrás en número de alojamientos
En julio de 2026 había unos 365.000 alojamientos disponibles en España, un 12,5% menos que en julio de 2025, según AirDNA.
En el resto de los grandes mercados europeos ocurrió lo contrario:
| Alojamientos disponibles | Julio 2026 | Variación anual |
|---|---|---|
| Francia | 1,11 M | +4,0% |
| Italia | 563.000 | +3,6% |
| Reino Unido | 416.000 | +3,4% |
| Alemania | 367.000 | +3,0% |
| España | 365.000 | -12,5% |
Hace un año España era el tercer mercado europeo por número de alojamientos. Ahora ha quedado por detrás de Alemania y es el último de los cinco grandes.
La caída española es especialmente llamativa porque los otros cuatro grandes mercados crecieron entre un 3% y un 4%.
Pero los alojamientos que quedan están funcionando mejor
Aquí es donde la historia cambia.
En comparación con julio de 2025, España registró:
| Julio 2026 frente a julio 2025 | España | Europa |
|---|---|---|
| Ocupación | +0,5% | -0,3 puntos |
| ADR (precio medio por noche) | +10,1% | +8,2% |
| RevPAR | +10,6% | +7,7% |
Es decir: hay menos oferta, pero la ocupación ha subido y tanto el precio medio como el ingreso por alojamiento disponible han crecido más que la media europea.
La ocupación por sí sola no es el objetivo. Un calendario lleno puede esconder un precio demasiado bajo.
Pero cuando desaparece una parte importante de la competencia, puede ocurrir algo mucho más interesante: suben a la vez la ocupación y el precio.
Eso es exactamente lo que ha ocurrido en España.
¿Dónde han desaparecido esos alojamientos?
AirDNA atribuye buena parte del desplome español a las retiradas de alojamientos provocadas por la regulación, que comenzaron a acelerarse a mediados de 2025.
Las fechas encajan con varias actuaciones de la administración.
En julio de 2025, el Ministerio de Consumo consiguió que Airbnb retirara 65.000 anuncios ilegales y denunció otros 54.728 que no tenían número de registro.
En febrero de 2026, el Ministerio de Vivienda notificó a las plataformas 86.275 viviendas turísticas y de temporada ilegales para que dejaran de publicarlas. Andalucía, la Comunidad Valenciana y Canarias fueron las comunidades con más casos.
El marco regulatorio también cambió durante este periodo. El 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló el Registro Único de Arrendamientos creado por el Real Decreto 1312/2024 por invadir competencias autonómicas. La Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de enviar datos quedaron vigentes, mientras que los registros aplicables son ahora los de cada comunidad autónoma.
No todo el descenso de AirDNA puede atribuirse automáticamente a estas retiradas. Pero la coincidencia temporal es clara.
Y hay otra cuestión importante: no todas las fuentes están midiendo lo mismo.
Tres fuentes y tres cifras distintas
AirDNA no es un registro oficial. Tampoco lo son PriceLabs ni la estadística experimental del INE.
Los tres ofrecen una fotografía diferente del mercado:
| Fuente | Cifra | Periodo | Variación |
|---|---|---|---|
| AirDNA (alojamientos disponibles) | 365.000 | julio 2026 | -12,5% |
| PriceLabs (alojamientos activos) | 394.996 | 12 meses, a agosto 2026 | -4% |
| INE (viviendas turísticas) | 341.001 | mayo 2026 | -10,7% |
Las tres fuentes coinciden en una cosa: el número de alojamientos turísticos ha bajado.
La diferencia está en cómo los cuentan.
AirDNA monitoriza a diario los alojamientos publicados en Airbnb, Vrbo y Booking, y completa sus datos con información que le proporcionan gestores y anfitriones. Para AirDNA, un alojamiento está disponible si tuvo al menos un día abierto a reserva durante el mes. Si pasó todo el mes con el calendario cerrado, no entra en el recuento.
El INE publica una estadística experimental de viviendas turísticas basada también en web scraping de las tres plataformas más utilizadas en España. Después aplica filtros relacionados con la normativa de cada comunidad autónoma y elimina las viviendas que aparecen en varias plataformas. La estadística se publica dos veces al año, con fechas de referencia en mayo y noviembre.
PriceLabs utiliza otra metodología (no pública) y realiza su propia lectura del mercado español, basada en una media de doce meses.
Por eso las cifras no coinciden.
Y hay una diferencia especialmente importante entre ellas: AirDNA compara julio de 2026 con julio de 2025, mientras PriceLabs utiliza una media de doce meses e INE cuenta viviendas turísticas en fechas concretas.
La media de PriceLabs suaviza la caída. AirDNA recoge de golpe el cambio ocurrido durante el último año.
Entonces, ¿la demanda española está cayendo?
Sí, si miramos el número total de noches ocupadas.
Pero ese dato necesita contexto.
Las noches ocupadas en los alojamientos que AirDNA sigue cayeron un 11,8% en julio. Es uno de los peores datos de los veinte mayores mercados europeos.
Leído solo, parece que los huéspedes están abandonando España.
No es lo que dicen el resto de los datos.
AirDNA cuenta las noches de los alojamientos que siguen en su muestra. Si desaparece una parte importante de la oferta, también desaparece la posibilidad de registrar noches en esos alojamientos.
La prueba está en la ocupación.
Si los huéspedes se hubieran ido realmente del mercado, la ocupación habría caído junto con las noches ocupadas.
Pero la ocupación española subió.
Hay menos alojamientos compitiendo por la misma demanda.
Y eso cambia completamente la lectura.
España no es el único mercado que está cambiando
El comportamiento español destaca especialmente frente a los otros grandes mercados europeos.
En julio, la demanda de los cinco grandes mercados cayó un 0,5% en conjunto. En los mercados de más de 80.000 alojamientos creció un 1,5%. En los de más de 50.000, un 3,9%. Y en los de menos de 50.000, un 4,0%.
Dentro de los cinco grandes, la demanda aumentó un 4,2% en Italia, un 2,5% en Reino Unido y un 2,0% en Francia. Alemania también cayó, un 4,3%, aunque muy lejos del descenso español.
España es, por tanto, un caso bastante particular: es el mercado grande que más oferta ha perdido y también el que más ha cambiado su composición.
Menos oferta, mejores números por alojamiento
El resultado final es que España fue el único de los cinco grandes mercados que ganó ocupación y cerró julio con el mejor RevPAR de los cinco.
PriceLabs observa el mismo movimiento en sus datos de doce meses. La ocupación española pasa del 58% al 60%, el ADR de 121€ a 125€ y el RevPAR de 73€ a 77€.
Son medias anuales, por lo que no se pueden comparar directamente con las cifras de julio de AirDNA. Pero la dirección es la misma: menos oferta y mejores resultados por alojamiento.
Grecia muestra un fenómeno parecido. Perdió un 2% de oferta, mientras la ocupación aumentó un 1,4% y el RevPAR subió un 14,3%.
En el extremo contrario está Finlandia. Allí la oferta creció un 11,1% y fue el único de los veinte mercados analizados que terminó julio con un RevPAR negativo, un 1,2% menos.
La relación no es automática, pero el patrón resulta difícil de ignorar.
Cuando aumenta la competencia, conseguir más ocupación puede exigir bajar precios.
Cuando desaparece una parte importante de esa competencia, puede ocurrir lo contrario.
El precio medio también tiene una trampa
Hay otro matiz importante para cualquiera que quiera comparar sus propios resultados con los del mercado.
AirDNA publica dos medidas de precio.
El ADR es el precio medio por noche de todos los alojamientos que sigue.
El Repeat Rent Index compara únicamente los alojamientos que estaban presentes en los dos periodos. Por tanto, las altas y las bajas no afectan a este índice.
En España, el Repeat Rent Index subió un 7,3%, casi tres puntos menos que el crecimiento del ADR.
La diferencia tiene una explicación sencilla.
Los alojamientos que han desaparecido no estaban repartidos por igual entre todos los niveles de precio. Tenían más peso en la parte baja.
Al desaparecer esos alojamientos, el precio medio del mercado sube aunque algunos propietarios no hayan cambiado sus tarifas.
Eso no significa que la subida de precios española sea ficticia. Los propios anfitriones también han aumentado sus precios.
Pero sí significa que comparar tu ADR con el ADR de un mercado que ha cambiado tanto puede llevar a conclusiones equivocadas.
El mercado de 2026 no es exactamente el mismo mercado que el de 2025.
Lo que esto significa para un property manager
Para un gestor, la cifra más importante de este informe probablemente no sea el -12,5% de oferta.
Es otra.
Tu competencia ha cambiado.
Si parte de los alojamientos que competían contigo hace un año ya no están, tus referencias históricas pierden valor.
El precio que funcionaba el año pasado no necesariamente es el precio correcto hoy.
Y tampoco basta con mirar la ocupación. Una ocupación más alta puede ser el resultado de una menor competencia, pero también puede esconder una oportunidad de precio que no estás aprovechando.
Por eso, en un mercado como el español actual, tiene cada vez más sentido monitorizar continuamente tres cosas:
- cuánta oferta compite realmente contigo
- qué precios está aplicando esa competencia
- qué ocupación se está consiguiendo con esos precios
El objetivo no es llenar el calendario.
Es conseguir el máximo ingreso posible con la demanda disponible.
¿Qué podemos esperar a partir de otoño?
Hay un último factor que hará que los próximos informes sean especialmente difíciles de interpretar.
AirDNA espera que las variaciones interanuales españolas se moderen a finales de otoño.
No necesariamente porque el mercado se haya recuperado.
La razón es que el periodo con el que se compararán los nuevos datos ya será un mercado posterior a buena parte de las retiradas.
Los números en rojo empezarán a desaparecer de los informes porque el punto de comparación habrá cambiado.
Hasta entonces, cualquier comparación con 2025 necesita una dosis extra de contexto.
España tiene menos competencia que hace un año. Los precios han subido. La ocupación también.
Y eso significa que los datos históricos ya no describen exactamente el mercado en el que estás compitiendo hoy.
En ListingOK monitorizamos precisamente ese mercado y utilizamos esos datos para ayudar a gestores con 6 o más alojamientos a tomar mejores decisiones de precio.
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Miguel
Miguel Roig Gimbernat es Partner en ListingOK, especialista en Revenue Management para alquiler vacacional y short-term rental. Con más de 15 años de experiencia en tecnología, pricing y gestión de ingresos, ayuda a property managers y hosts a maximizar su rentabilidad en Airbnb y Booking.com mediante datos reales de mercado y supervisión experta. Combina experiencia en datos, plataformas y tecnología con marketing para transformar la información de mercado en decisiones de revenue que aumentan la rentabilidad.
