Tasa de ocupación Airbnb en Tulum, México, Datos y tendencias 2026

En la ventana de junio de 2025 a mayo de 2026, Tulum registró apenas un 45% de ocupación media sobre unas 162 noches reservadas al año, ocho puntos por debajo de la media nacional mexicana del 53% y entre los mercados más flojos de las siete ciudades mexicanas que sigue ListingOK. Su tarifa media diaria de 100 euros es intermedia, lo que produce unos ingresos medios mensuales de unos 1.286 euros por anuncio, modestos para un destino con el perfil internacional de Tulum y consecuencia directa de la baja ocupación más que de tarifas débiles.

El dato principal es una caída interanual de ingresos del 22%, una de las más pronunciadas del conjunto y la señal más clara de un mercado en corrección. Con 407 anuncios activos persiguiendo una bolsa de noches que mengua, la cuenta es cruda: demasiada oferta, demanda que se ablanda y un índice de estacionalidad del 98% que no ofrece una temporada alta fiable en la que apoyarse. Leídas en conjunto, las cifras describen un mercado de resort maduro y sobreofertado donde la disciplina de precios y el control de costes importan mucho más que perseguir volumen.

Tulum se asienta en la costa caribeña de Quintana Roo, en el extremo sur de la Riviera Maya, y construyó su mercado de alquiler de corta estancia sobre una mezcla singular de playa, selva y turismo de bienestar. La demanda la mueven las ruinas mayas sobre el acantilado frente al mar, la larga playa de arena blanca y su zona hotelera, los cenotes y la reserva de Sian Ka'an, además de un fuerte flujo de nómadas digitales, viajeros de yoga y wellness y público de fiesta y festivales atraídos por la marca boho-lujo que el pueblo ha cultivado. La apertura del aeropuerto internacional de Tulum a finales de 2023 y la línea del Tren Maya mejoraron el acceso y reconfiguraron las llegadas.

Lo que define este mercado, sin embargo, es el exceso de oferta frente a una demanda que se enfría. Con más de 400 anuncios activos en un pueblo pequeño y unas 24.000 unidades de corta estancia en todo el estado, Tulum tiene más inventario del que sus visitantes a la baja pueden absorber. Nuevos rooftops, beach clubs y desarrollos de condominios siguen sumando capacidad, así que aquí se compite con dureza en precio y diferenciación, y la caída de ingresos refleja ese estrangulamiento más que un derrumbe del atractivo de Tulum.

Tulum se divide con nitidez en unas pocas zonas bien definidas y de perfiles muy distintos. La Zona Hotelera, la franja frente al mar que baja por la carretera costera, concentra el parque de mayor tarifa y más aspiracional: cabañas boutique y villas junto a los beach clubs que venden acceso directo a la arena, pero soportan los costes más altos y la estacionalidad más dura. Tulum Centro, el pueblo en sí, es la opción económica y local, con apartamentos cerca de restaurantes, supermercados y la estación de autobuses que convierten por valor y comodidad.

El crecimiento ha sido tierra adentro, en los distritos residenciales planificados. Aldea Zama, una zona de condominios modernos entre el pueblo y la playa, y la emergente La Veleta a su lado han absorbido la mayor parte de la nueva demanda de nómadas digitales y estancias largas, ofreciendo piscinas, vida a pie y acceso rápido a la playa en bici o moto. Estas zonas de condominios nuevos son donde ha aterrizado casi toda la oferta reciente, y también donde la presión del exceso de oferta es más visible. En todas las zonas, el registro RETUR-Q es ya el requisito básico más que un valor de ubicación.